Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn bij het opstellen van de MPG 2021 allemaal geanalyseerd. Er zijn op dit moment geen indicaties dat de parameters aangepast moeten worden.
Programmering
Eén keer per twee tot drie jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn eind 2018 verricht. afhankelijk van de ontwikkelingen zullen er in 2022 nieuwe onderzoeken worden gedaan, dit is wel afhankelijk van de ontwikkelingen die hierbij spelen.
Op basis van de werkelijke verkopen en de huidige ontwikkelingen in de markt en de verrichte onderzoeken zal beoordeeld worden in hoeverre de programmering aangepast dient te worden. De uitkomsten worden verwerkt in de nota van uitgangspunten die door het college zal worden vastgesteld.
Kosten en opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2021.
Parameters | 2022 | 2023 | 2024 e.v. | |
|---|---|---|---|---|
Kostenstijging | 2,0% | 3,0% | 3,0% | |
Opbrengstenstijging (kern Dalfsen) | 1,0% | 2,0% | 2,0% | |
Opbrengstenstijging (overig) | 0,0% | 1,0% | 2,0% |
Nota van uitgangspunten
Op basis van het advies uit het rekenkameronderzoek is voor de MPG 2021 voor het eerst een ‘nota van uitgangspunten’ opgesteld voor de grondexploitaties. Deze is door het college vastgesteld en met een memo (Z/20/626739) ter informatie naar de raad gestuurd. De nota van uitgangspunten is gebaseerd op het meest actuele beeld van de onderliggende portefeuille.
Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%. De werkelijke rente is lager dan 1% en schommelt in de begrotingsperiode 2022-2025 tussen de 0,52% en 0,56%. Hierdoor wordt een kleine risicobuffer ingebouwd om de stijgende rente te kunnen opvangen.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Dit is het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Dit moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.
Verkoopprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2021 heeft het college vastgesteld bij het vaststellen van de nota van uitgangspunten. Dit zijn op dit moment de meest actuele prijzen die beschikbaar zijn. Doorrekeningen zullen altijd gemaakt worden op de meest actueel vastgestelde prijzen.