7 Grondbeleid

Voor het begrotingsjaar 2022 is in de MPG 2021 geen verkopen van industrieterreinen begroot. Alle lopende exploitaties zullen naar verwachting in 2021 volledig afgerond zijn. Op dit moment zijn voorbereidingen voor 't Febriek Zuid II gaande. Verwacht wordt om deze grond in 2022 uitgeefbaar te hebben. Aangezien de grondexploitaties nog niet is vastgesteld door de raad is dit nog niet meegenomen in de doorrekeningen.

Voor de woningbouwallocaties in 2022 is rekening gehouden met 64 bouwkavel transacties op woningbouwlocaties. Meerjarig ziet het beeld er als volgt uit:

Met bovenstaande programmering is rekening gehouden met de verrichte uitgiften in 2021 en de afspraken die gemaakt zijn met ontwikkelaars en woningcoöperaties. De verkopen laten zien dat het aantal lopende grondexploitaties terugloopt.

De marktomstandigheden zijn nog steeds goed. Recente uitgiften zijn succesvol geweest, wel blijven er doelgroepen (o.a. starters) die op dit moment weinig perspectief hebben.
De verwachte uitgifte op lopende exploitaties laat zien dat er nog beperkte uitgifte capaciteit zal zijn in de komende jaren. In Dalfsen is de laatste jaren doorgewerkt aan nieuwe plannen en er wordt gekeken naar potentiële nieuwe ontwikkelgebieden. Dit heeft er toe geleid dat nieuwe gronden zijn aangekocht en dat er actief wordt gekeken naar de uitbreidingsmogelijkheden voor industrielocaties. Voor de woningbouw wordt in Dalfsen gekeken naar versnelling van de exploitatie Oosterdalfsen-noord. De planning is dat in 2023 gestart wordt met bouwrijp maken van Oosterdalfsen Noord en dat in 2022 het bestemmingsplan vastgesteld wordt. Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de woonvisie.

Belangrijke voornemens uit deze woonvisie die betrekking hebben op de nieuwbouw woningen zijn:

• Nieuwbouw van betaalbare huurwoningen.
• Bij de provincie pleiten voor ruimere bouwmogelijkheden.
• Toevoegen van 600 woningen in de periode 2020 t/m 2024. Deze woningen worden op de volgende twee manieren onderverdeeld:
  • Naar prijsklasse: 50% sociale sector en 50% vrije sector;
  • Naar woningtype: 50% appartementen en 50% eengezinswoningen.
• Een belangrijk deel van het bouwprogramma bestaat uit (geclusterde) nultredenwoningen, zoals patiowoningen en appartementen met lift. Voor zover het om sociale huurwoningen gaat verwacht de gemeente dat de woningcorporaties deze maatregel realiseren.
• Realiseren van gemengde woonwijken door gerichte toevoegingen.
• Stimuleren van toekomstbestendige en aardgasvrije nieuwbouw. Op nieuwbouwlocaties zorgt de gemeente voor de randvoorwaarden voor CO2-neutraal bouwen.
• De gemeente zoekt actief naar een aanvullende bouwlocatie in of nabij de kernen Dalfsen en Lemelerveld om de beoogde toevoeging van 600 woningen te kunnen realiseren

Afhankelijk van de beschikbare nieuwe grondexploitaties en de snelheid waarin deze ontwikkeld kunnen worden zal er in 2022 een woningbehoefteonderzoek gedaan worden. De laatste dateert uit 2018. Ook voor nieuwe ontwikkelingen dienen deze onderzoeken als onderbouwing van de behoefte worden aangeleverd. Deze onderzoeken zullen zoveel mogelijk gecombineerd worden.

Als gevolg van de verwachte toename van het aantal huishoudens in de gemeente zijn er extra woningen nodig. Deze ontwikkeling is een landelijke trend. Als die niet in de bestaande voorraad kunnen worden gevonden, bijvoorbeeld door functieverandering, is nieuwbouw nodig. Hierbij is kwaliteit belangrijker dan kwantiteit.

De provincie staat toe dat de komende 10 jaar (2016-2026) 1.022 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit is inclusief niet gemeentelijke plannen. In de woonvisie 2019-2024 is een gemiddelde van 120 woningen per jaar opgenomen. Het woningbehoefteonderzoek van 2018 geeft aan dat het woningtekort veel groter is.

Daarnaast hebben we nog steeds te maken met de effecten van de woningbouwcrisis van 2017/2018. Tijdens deze crisis is de woningbouwproductie fors gedaald, waardoor er een groot woningtekort is ontstaan. Om dit tekort op te lossen en daarmee de balans op de woningmarkt te doen herstellen, zal een versnelling van de woningbouwproductie nodig zijn. Om hieraan uitvoering te kunnen geven, dient tijdig over voldoende uitgeefbare grond te worden beschikt. In de met de provincie opgestelde woonagenda 2021-2024 West-Overijssel zijn hierover afspraken gemaakt.

Gronden betrekking op grondexploitaties opgenomen onder de materiële vaste activa
Om nieuwe grondexploitaties op te kunnen starten, zijn grondposities nodig. Onder de materiële vaste activa zijn een aantal grondposities opgenomen die in het verleden zijn aangekocht voor nieuwe te starten exploitaties of die dienen als ruilgrond.

In onderstaande tabel zijn de boekwaardes (stand 31-12-2020) opgenomen.

Er lopen diverse voorbereidingen voor het openen van nieuwe grondexploitaties, of de uitbreiding van lopende exploitaties. Hierbij wordt onder andere gekeken naar  nieuwe grondexploitaties voor de Waterinkweg in Lemelerveld, de locaties Achter de Molen en uitbreiding De Koele in Hoonhorst en de uitbreiding van Muldersweg in Oudleusen. Deze exploitaties zullen aan de raad worden voorgelegd, waarna naar verwachting de eerste voorbereidingen nog in het boekjaar 2021 kunnen starten. De voorbereiding van de grondexploitatie Oosterdalfsen Noord is inmiddels in een verder gevorderd stadium.

Tussentijdse winst uitname
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden.
Tussentijdse winst uitnames gebeuren op hoofdlijnen op de volgende manier

• De toepassing van de eindwaarde voor het bepalen van de tussentijdse winst.
• Het verplicht terugdraaien van tussentijdse winsten als uit de berekening blijkt dat in het verleden teveel winst is genomen
• Bepaling van het percentage gerealiseerd, wordt gedaan op zuivere kosten en opbrengsten.

De uitkomst van de tussentijdse winst uitname is zeer afhankelijk van diverse factoren. Op basis van de uitkomsten uit de MPG 2021 is een inschatting gemaakt van de verwachte tussentijdse winst uitname. Doordat de verwachte tussentijdse winst uitname berekend is op basis van de vastgestelde grondexploitaties in het MPG 2021, zijn toekomstige grondexploitaties hierin niet meegenomen.

Doordat de winsten zeer afhankelijk zijn van diverse factoren, worden winsten op de grondexploitaties gezien als incidenteel en worden de resultaten toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties en zijn ze daarom niet meegerekend in de exploitatie.

In onderstaand overzicht is de verwachte tussentijdse winst per exploitatie weergegeven: